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Breves Notas sobre as Sociedades de Investimento Imobiliário

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 24 Mai 2019

Teresa Anselmo Vaz, sócia no departamento de Comercial e Societário da SÉRVULO, é a autora do artigo sobre os Investimentos Imobiliários na vertente Societária.

Recentemente foi aprovado o regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária (abreviadamente designadas por “SIGI”), pelo Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, o qual entrou em vigor em 1 de fevereiro de 2019.

Não obstante a novidade legislativa, o referido diploma e o regime nele contemplado foi objeto de algumas críticas, nomeadamente tendo em conta o objeto das SIGI e o seu regime fiscal, pelo que apesar de estar em vigor, encontra-se em reapreciação parlamentar.

Esta curta nota constitui um breve resumo de alguns aspetos que merecem destaque, do ponto de vista dos desvios face ao regime geral das sociedades anónimas. Os objetivos do legislador, expressos no preâmbulo do diploma, são a promoção “do investimento e de dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado de arrendamento” e também a dinamização do mercado de capitais, dados os requisitos menos apertados de admissão das suas ações à negociação.

Desde logo, as SIGI devem observar a forma de sociedade anónima (cfr. art. 3º, alínea a) do diploma em análise), e podem constituir-se “ex novo” ou resultar de alteração dos estatutos de sociedade anónima já existente (e também de conversão de organismo de investimento imobiliário sob forma societária), desde que cumpram os requisitos legais do referido diploma (cfr. respetivos arts. 5º e 6º), cuja conversão produzirá efeitos no primeiro dia do período de tributação subsequente à data do registo das alterações ao contrato de sociedade.

O modelo de fiscalização é obrigatoriamente o previsto na alínea b) do art. 413º do Código das Sociedades Comerciais (adiante “CSC”), ou seja, constituído por um conselho fiscal, e um revisor oficial de contas (ou uma sociedade revisora oficial de contas) que não seja membro daquele órgão. Tal significa também que a modalidade de estrutura da administração é a de conselho de administração (art. 278º, n.º 1 a) do CSC).

O capital social mínimo é de €5.000.000, que deve estar integralmente subscrito e realizado (ainda que não necessariamente em dinheiro, podendo ser em espécie), e ser representado por ações ordinárias, devendo a totalidade das ações representativas do capital social das SIGI ser admitidas à negociação em mercado regulamentado ou selecionadas para negociação em sistema de negociação multilateral situado ou a funcionar em Portugal ou noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, no prazo de um ano a contar do registo comercial da constituição ou da data da produção de efeitos das alterações estatutárias.

O objeto social das SIGI é, essencialmente, a aquisição de direitos reais sobre imóveis (de propriedade, de superfície ou “outros de conteúdo equivalente”) para arrendamento ou para outras formas de exploração económica, designadamente “o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis” e / ou a sua “afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios” (cfr. art. 7º).

O património das SIGi está sujeito a determinados limites quanto à composição dos seus ativos, estabelecidos no art. 8º do citado diploma. Todavia, apesar de se mencionar que tais limites são requisitos que devem ser “cumpridos” pelas SIGI, o que induz a que os mesmos se devam verificar para efeitos da consideração destas entidades como tais (art. 3º, alínea d) do mencionado diploma), o art. 8º, n.º 2 estabelece-se a obrigatoriedade dos mesmos se verificarem apenas a partir do segundo ano após a constituição (ou alteração, numa interpretação extensiva) das SIGI.

As SIGI estão obrigadas à distribuição de dividendos, nas percentagens estabelecidas no art. 10º: (i) 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação distribuídos por outras SIGI participadas ou de organismos de investimento imobiliário e fundos de investimento imobiliário; (ii) 75% dos restantes lucros do exercício distribuíveis.

Este regime não é aplicável às reservas e resultados transitados da sociedade convertida em SIGI, existentes à data de registo das alterações ao contrato de sociedade.

A reserva legal não pode exceder 20% do capital social, não sendo permitida a constituição de outras reservas indisponíveis (não sendo totalmente claro qual o regime a aplicar a realidades que ficam, nos termos do CSC, sujeitas ao regime da reserva legal, como sejam as descritas no n.º 2 do art. 295º do CSC, nomeadamente ágios obtidos na emissão de ações e outros equivalentes).

Os membros dos órgãos de administração e de fiscalização respondem perante os acionistas (nos termos gerais da responsabilidade civil) por prejuízos que lhes sejam causados diretamente em resultado da perda da qualidade de SIGI.

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