"Em Portugal, seria muito difícil" despejar Maricarmen, por Joana Pinto Monteiro

SÉRVULO NA IMPRENSA 29 Set 2026 in CNN

Em Portugal, uma pessoa com mais de 65 anos que viva há décadas numa casa arrendada pode beneficiar de uma proteção que não se aplica da mesma forma a outros inquilinos. Se estiver em causa um contrato antigo, a lei estabelece regras específicas que podem limitar de forma significativa a possibilidade de o senhorio pôr fim ao arrendamento. E essa proteção não desaparece só porque o imóvel muda de proprietário.

"Em Portugal, seria muito difícil conseguir o despejo nestas circunstâncias", explica Joana Pinto Monteiro, sócia da Sérvulo & Associados e assistente convidada na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa.

A jurista refere-se a uma situação em que não existe incumprimento do contrato, como falta de pagamento de rendas ou utilização indevida da habitação. "Não estamos a analisar situações de incumprimento contratual, que poderiam ser resolvidas por outros mecanismos legais", sublinha.

O que muda quando o contrato é antigo?

Partindo desse pressuposto, e admitindo que estaria em causa um contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), em 1990, aplica-se o regime transitório previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

O artigo 36.º do NRAU estabelece que, quando o arrendatário tem 65 ou mais anos ou uma deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, e essas condições são invocadas e comprovadas, o contrato antigo não transita para o NRAU nos mesmos termos.

"Mantêm-se sob um regime de proteção especial quanto, sobretudo, à renda e à cessação", explica Joana Pinto Monteiro.

Um contrato antigo nunca pode terminar?

Isso não significa, contudo, que um contrato antigo nunca possa terminar. O artigo 1101.º do Código Civil prevê situações concretas em que o senhorio pode fazer cessar um contrato de duração indeterminada.

São estas a "necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau" ou "para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado".

Existe ainda, no regime geral, a possibilidade de denúncia pelo senhorio com cinco anos de antecedência, mas esta não se aplica aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU.

"Independentemente da idade ou incapacidade do arrendatário, o senhorio não pode denunciar estes contratos mediante simples comunicação com cinco anos de antecedência", esclarece a jurista.

E se o prédio for vendido a um fundo imobiliário?

Para um fundo imobiliário que compre um prédio e queira recuperar os apartamentos para os explorar de outra forma, esta diferença é determinante: a compra do imóvel não cria um novo contrato nem permite ao novo proprietário começar de novo com os inquilinos.

"A venda do imóvel não afeta o contrato de arrendamento, que se transmite automaticamente para o novo proprietário", explica Joana Pinto Monteiro.

O arrendatário tem, além disso, direito de preferência na aquisição do imóvel, embora a especialista saliente que este direito é exercido "nos mesmos termos e condições do negócio projetado", o que pode tornar a compra incomportável para alguém com recursos financeiros limitados.

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