Proposta de Lei de alteração ao RJUE - o que muda?

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 09 Dez 2025

Pedidos de Informação Prévia

Deu entrada na Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª, correspondente ao projeto de autorização legislativa para o Governo alterar o regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

Nessa sequência a SÉRVULO encontra-se a analisar a proposta de lei e a publicar em vários artigos com a apreciação do respetivo conteúdo e consequências, independentemente do resultado do debate parlamentar, que irá acompanhar de perto.

O presente update é dedicado especificamente às principais alterações em matéria de Pedidos de Informação Prévia (“PIPs”).

Grande parte das modificações traduz-se em meras retificações ou clarificações ao regime decorrente do Simplex Urbanístico que eram absolutamente necessárias para a coerência do sistema, mas há verdadeiras alterações, salientando-se as introduzidas em matéria de prazos de decisão, efeitos dos PIPs e caducidades.

O que muda:

Procedimento

• Clarificação no artigo 8.º, n.º 1 de que o pedido de informação prévia obedece às formas de procedimento previstas na secção sobre II sobre “formas de procedimento” e inclusão no artigo 9.º, n.º 1, sobre início do procedimento, da referência a “requerimento” pretendendo abranger quer os pedidos de licenciamento quer os pedidos de informação prévia; [1]

• Elimina-se a possibilidade de apresentação de alterações ao projeto na sequência de audiência prévia, em consonância com o disposto no n.º 5 do artigo 16.º que prevê, a obrigação do município indicar, em caso de informação desfavorável, os termos em que a operação urbanística, se viável, pode ser revista em sede de procedimento subsequente;

Consultas a entidades externas

• De acordo com a nova proposta nos procedimentos de informação prévia, os pareceres, autorizações ou aprovações que não respeitem a aspetos relacionados com a localização são solicitados previamente pelo interessado e obrigatoriamente entregues com o requerimento inicial (nova redação do n.º 1 do artigo 13.º-B);
• Os pareceres, autorizações ou aprovações que sejam juntos ao processo pelo interessado devem ser acompanhados de uma cópia dos elementos entregues à entidade consultada. Na falta de pronúncia da entidade consultada no prazo legal, o requerimento inicial ou a comunicação prévia podem ser instruídos com prova da solicitação das consultas e declaração do requerente ou comunicante de que os mesmos não foram emitidos dentro daquele prazo (n.ºs 4 e 6 do artigo 13.º-B);
• No caso de ausência de pronúncia das entidades consultadas relativamente a aspetos não relacionados com a localização, o gestor do procedimento promove as consultas a que haja lugar, de acordo com o previsto no artigo 13.º (n.º 3 do artigo 13.º-B);

PIPs nos casos de isenções subjetivas

• Previsão da possibilidade de as operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública ou para fins de interesse público, previstas no artigo 7.º do RJUE, isentas de controlo prévio, serem objeto de PIP;

PIPs “Qualificados”

• Manutenção da regra de isenção de controlo prévio (artigo 16.º, n.º 2 do RJUE) no caso dos chamados “PIPs Qualificados”, ou seja, aqueles que contemplam os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE;
• Eliminação, no corpo do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE, da referência exemplificativa a PIPs respeitantes “a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento”. Esta referência era redundante, porquanto tais situações já se encontravam incluídas na regra geral;;
• Aditamento, na alínea f) do n.º 2 do artigo 14.º, da menção à necessidade de o PIP Qualificado contemplar as áreas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível;

Prazo de “validade” dos PIPs

• Manutenção o período de “validade” inicial do PIP (de dois anos n.º 5 do artigo 17.º) e a possibilidade de decorrido esse prazo, o particular requerer, por uma única vez, ao presidente da câmara a declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito que levaram à anterior decisão favorável, devendo o mesmo decidir no prazo de 20 dias;
• Retificação a norma sobre o prazo para início da obra (n.º 5 do artigo 16.º), estabelecendo-se agora, de forma clara, que o prazo de dois anos (contado da notificação de decisão favorável do pedido de informação prévia ou da formação do deferimento tácito) se refere à apresentação do pedido de licenciamento ou da comunicação subsequentes à informação prévia prevista no n.º 1 do artigo 14.º, bem como ao início das operações urbanísticas subsequentes ao PIP Qualificado do artigo 14.º, n.º 2, que dá lugar a isenção nos termos do artigo 17.º, n.º 2;
• Clarificação, em sede de regime de prorrogação dos efeitos do PIP (novo n.º 7 do artigo 17.º), do modo e efeitos do “pedido de prorrogação”: decorrido o prazo de dois anos de “validade” do PIP, caso o particular requeira ao presidente da câmara a declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito que levaram à anterior decisão favorável, o particular dispõe de  um novo prazo de 1 ano para iniciar a operação urbanística, que é contado da resposta favorável ao referido requerimento ou do termo do prazo de 20 dias prevista na lei para resposta, para apresentar o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia ou para iniciar a operação urbanística no caso de PIP Qualificado;

Prazos de decisão

• Alteração dos prazos de decisão da câmara municipal – e respetivo modo de contagem -, passando a prever-se (artigo 16.º, n.º 1):

a) PIPs “Simples” - 15 dias a contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar, quando formulado ao abrigo do n.º 1 do artigo 14.º (PIP Simples);

b) PIPs Qualificados - 45 dias paraoperações de loteamento e 20 dias no caso das demais operações urbanísticas, caso seja formulado ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º, contados a partir do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar;

• Quando haja lugar a consultas, os referidos prazos contam-se a partir da data da receção do último dos pareceres, autorizações ou aprovações emitidas pelas entidades externas ao município ou do termo do prazo para a sua emissão, consoante o que ocorra em primeiro lugar (novo n.º 2 do atrigo 16.º);
• Previsão da possibilidade de prorrogação do prazo para decisão quando o pedido de informação prévia seja formulado ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º. A prorrogação é excecional e apenas pode ser concedida por uma única vez e por igual período, por decisão do presidente da câmara municipal, com fundamento na especial complexidade da operação, designadamente no caso de operações de loteamento que envolvam obras de urbanização ou operações urbanísticas com impacte relevante ou semelhante a loteamento;

Deferimento tácito

• Explicitação, no n.º 6 do artigo 16.º, que, decorrido qualquer dos prazos para decisão dos PIPs, considera-se tacitamente deferido o pedido de informação prévia. Em rigor, o deferimento tácito já decorria, e decorre também na Proposta de Lei, da norma do artigo 111.º que prevê o deferimento tácito como regra geral em caso de silêncio da administração;

Efeitos

• Distinção clara, nos n.ºs 1 e 2 do artigo 17.º, dos efeitos, respetivamente, dos PIPs Simples e dos PIPs Qualificados, clarificando-se que, no segundo caso, o efeito de isenção de licença ou de comunicação da operação urbanística em causa apenas ocorre se a operação urbanística for executada nos exatos termos em que foi apreciada em sede de PIP e que nesse caso dispensa a realização de novas consultas externas;
• Eliminação do efeito de isenção de controlo prévio (introduzida pelo Simplex Urbanístico) nos seguintes casos:
  • Situações em que o PIP “respeite a área sujeita a plano de pormenor ou a operação de loteamento” (2.ª parte do n.º 2 do artigo 17.º);
  • Situações em que exista unidade de execução.
  • Introdução de uma excepção ao efeito de isenção de controlo prévio – com sujeição ao regime de comunicação prévia -, no caso de PIPs Qualificados referentes a “obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação, e as obras de construção, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação”. Esta excepção não decorre do próprio artigo 17.º, mas do artigo 4.º, n.º 4, al h) que prevê as operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia;

“Título” do PIP

• Introdução de referência especifica ao “título” da informação prévia favorável (novos n.ºs 8 e 10 do artigo 16.º): o PIP passa a ser titulado, para todos os efeitos legais, pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos, e por:

a) Documento síntese da operação urbanística, o qual é remetido ao interessado com a notificação do ato de emissão da informação prévia favorável;

b) Modelo do pedido de informação prévia devidamente preenchido, acompanhado de eventuais aditamentos e elementos válidos posteriormente juntos ao processo e comprovativos da sua submissão, em caso de deferimento tácito da pretensão; 

c)  Comprovativo das cedências efetuadas, nos termos do n.º 3 do artigo 44.º, quando esteja em causa um PIP Qualificado que tenha por objeto operações urbanísticas sujeitas a cedência;

Caducidade do PIP

• Previsão expressa no artigo 71.º, sobre caducidades, da situação de caducidade do PIP emitido nos termos do n.º 2 do artigo 14.º, que contenha todos os elementos previstos nas respetivas alíneas a) a f) (PIP Qualificado):

a) Se as obras não forem iniciadas no prazo de 12 meses a contar da data do pagamento das taxas e demais encargos não podendo ser ultrapassado o prazo previsto no n.º 5 do artigo 17.º;

b) Se as obras estiverem suspensas por período superior a seis meses, salvo se a suspensão decorrer de facto não imputável ao titular do pedido de informação prévia;

• Previsão, no artigo 72.º, da possibilidade de, em caso de caducidade do pedido de comunicação prévia apresentar novo pedido de informação prévia. Esta explicitação é importante tendo em conta o regime especial de aproveitamento dos elementos que instruíram o processo anterior desde que se mantenham válidos e eficazes (neste contexto faz-se notar que deixa de se exigir, para este efeito, que o novo requerimento seja apresentado no prazo de 18 meses a contar da data da caducidade ou, se este prazo estiver esgotado, não existirem alterações de facto e de direito que justifiquem nova apresentação);

Publicitação e registo predial

• Previsão no n.º 9 do artigo 4.º-A de que a operação de loteamento que define os parâmetros urbanísticos a observar pelas demais operações a realizar na respetiva área, e é objeto de inscrição obrigatória no registo predial dos prédios abrangidos, parecendo abranger os PIPs Qualificados que dão lugar a isenção de controlo prévio referentes a este tipo de operações;
• Previsão, no n.º 10.º, al. a) do artigo 4.º-A da Proposta de Lei, do dever da câmara municipal de comunicar à conservatória do registo predial, para efeitos de anotação à descrição ou de cancelamento oficioso do registo, os atos que declarem a invalidade, a caducidade ou a revogação da informação prévia favorável, que contemple todos os elementos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º referentes a operações de loteamento e obras de urbanização;
• Previsão, no novo n.º 8 do artigo 4.º-A, da obrigatoriedade de publicitação dos títulos relativos a operação de loteamento ou a obra de edificação com impacte urbanístico relevante ou similar a loteamento. Apesar de nesta norma não se referir especificamente os títulos dos PIP, que são regulados no novo n.º 8 do artigo 16.º, parece-nos que, a norma deve ser interpretada no sentido de abranger estes quando se refiram a operação de loteamento ou a obra de edificação com impacte urbanístico relevante ou similar a loteamento;

Procedimentos para utilização de edifícios em caso do PIP

• Referência expressa, a título de clarificação, a propósito dos procedimentos referentes à utilização (novas regras dos artigos 62.º?B e 63.º ), aos pedidos de informação prévia, que deve entender-se feita, naturalmente, aos PIPS Qualificados, que têm como efeito a isenção de controlo prévio);

Taxas

• Clarificação no artigo 116.º, que passa a ter a epígrafe de “taxas urbanísticas” (na versão em vigor a epígrafe é Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas”) de que os pedidos de informação prévia estão sujeitos ao pagamento de taxas urbanísticas como se segue:
  • Por qualquer PIP é devida a taxa pela prática do ato administrativo;
  • Nos PIPs Qualificados referentes a operações de loteamento é devida a taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas primárias e secundárias a que se refere a alínea a) do artigo 6.º da Lei n.º 53-E/2006, de 29 de dezembro;
  • Os PIPs Qualificados referentes a obras de construção ou ampliação em área não abrangida por operação de loteamento, estão igualmente sujeitas ao pagamento da taxa referida na alínea anterior.
• Clarificação no artigo 117.º que a liquidação das taxas é realizada pelo Presidente da Câmara Municipal com a emissão da informação prévia favorável requerida nos termos do n.º 2 do artigo 14.º em conformidade com o regulamento aprovado pela assembleia municipal (parece referir-se apenas à taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas primárias e secundárias, dado que só assim se justifica a referência apenas aos PIPs Qualificados);
• Nos casos de deferimento tácito do pedido de informação prévia, e sem prejuízo da liquidação a efetuar pela câmara municipal, o pagamento de taxas e demais encargos devidos pode ser efetuado por autoliquidação, nos termos e condições definidos nos regulamentos municipais previstos no artigo 3.º.

 Filipa Névoa | fne@servulo.com

Além dos Updates aqui produzidos pela equipa de Imobiliário, Turismo e Urbanismo, sobre as alterações introduzidas pela Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª,  estão também a ser divulgados Updates, produzidos pela equipa de Fiscal, sobre a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, aprovada em Conselho de Ministros a 28 de novembro de 2025, que autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação a preços moderados. Siga-nos para se manter a par.