Proposta de Lei n.^º 47/XVII/1.^ª Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 18 Dez 2025

No âmbito da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, o Governo apresentou uma iniciativa legislativa que prevê, entre outras medidas, a criação do regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Este novo instrumento visa incentivar o investimento privado na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento ou subarrendamento habitacional, através da atribuição de um conjunto alargado de benefícios fiscais.

O CIA assume a natureza de contrato celebrado entre o investidor e o Estado, representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), com vigência máxima de 25 anos, contados da respetiva celebração. No contrato deverão ser definidos, designadamente, os imóveis abrangidos, os limites de renda aplicáveis, os benefícios fiscais concedidos e as condições da sua atribuição e manutenção.

 

Principais benefícios fiscais previstos

No âmbito do regime dos CIA, prevê-se a atribuição dos seguintes benefícios fiscais:

• IMT e Imposto do Selo: Isenção de IMT e de imposto do selo na aquisição de imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional, incluindo:
  • terrenos para construção;
  • prédios urbanos para construção ou reabilitação;
  • prédios urbanos ou mistos, bem como frações autónomas.
• IMI: Isenção de IMI por um período de até oito anos, a contar do ano da aquisição (inclusive), e redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do CIA;
• AIMI: Isenção do adicional ao IMI durante todo o período de vigência do CIA;
• IVA:
  • Aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos ou frações autónomas destinadas a arrendamento ou subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA;
  • Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis abrangidos;
• Imposto do Selo (verba 29.2 da TGIS): Redução de 50% da taxa aplicável aos organismos de investimento alternativo, na proporção dos ativos abrangidos por contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional ao abrigo do CIA.

 

Condições de elegibilidade

Para que um investimento possa beneficiar do regime dos CIA, devem verificar-se, designadamente, as seguintes condições:

• Afetação mínima a arrendamento habitacional – Pelo menos 70% da área total de construção abrangida pelo investimento deve ser destinada a arrendamento ou subarrendamento habitacional, podendo o remanescente ser afeto a usos compatíveis ou complementares com a habitação;
• Limites de renda – O valor mensal da renda não pode exceder o limite da renda moderada, atualmente definido como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026 (valor indicativo atualmente apontado para cerca de € 2.300, sujeito a atualização);
• Requisitos do investidor – O investidor deve demonstrar:
  • capacidade técnica e de gestão;
  • contabilidade organizada;
  • inexistência de apuramento do lucro tributável por métodos indiretos;
  • situação fiscal e contributiva regularizada.

Para além das condições iniciais de elegibilidade, os imóveis abrangidos devem ser efetivamente afetos a arrendamento:

• No prazo máximo de cinco anos, no caso de terrenos ou prédios para construção ou reabilitação;
• No prazo máximo de um ano, no caso de prédios urbanos, mistos ou frações autónomas já existentes,

contados, em ambos os casos, da data da assinatura do CIA.

Adicionalmente, estabelece-se um período mínimo de arrendamento de oito meses por cada ano completo de vigência do CIA, salvo impedimento justificado.

 

Transmissão e incumprimento

A proposta prevê que a transmissão dos imóveis abrangidos pelo CIA apenas pode ocorrer, mediante autorização, conjuntamente com a transmissão da posição contratual, e vice-versa, sob pena de perda dos benefícios fiscais, exigindo-se ainda que o transmissário cumpra os requisitos de elegibilidade previstos no regime.

O incumprimento das obrigações contratuais, o não cumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas, bem como a recusa injustificada ou o fornecimento de informações ou documentos falsos, podem determinar a resolução do CIA.

Nesse caso, o investidor perde os benefícios fiscais atribuídos e fica obrigado ao pagamento de uma percentagem dos benefícios já usufruídos, variável entre 30% e 100%, conforme o momento em que ocorrer o incumprimento.

 

Produção de efeitos

Em caso de aprovação, o referido regime produz efeitos a partir de 1 de junho de 2026.

 

Joana Leão Anjos | jla@servulo.com

Carolina Lamy | cls@servulo.com