Proposta de Lei n.^º 47/XVII/1.^ª

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 09 Dez 2025

Deu entrada, no dia 2 de dezembro de 2025, no Parlamento da República, a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, aprovada em Conselho de Ministros a 28 de novembro de 2025, que autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.

Mediante alterações a diversos diplomas legais, o Governo procura promover o estímulo à habitação, com vista a facilitar a construção, reabilitação, compra e arrendamento de habitação a preços moderados.

No decurso dos próximos dias, a Sérvulo partilhará diferentes updates com algumas das medidas fiscais mais relevantes propostas nestas propostas de lei.

IRS

A Proposta de Lei contempla um conjunto de medidas de desagravamento em sede de IRS, especialmente ligadas ao arrendamento e ao investimento em habitação:

a) Arrendamento 

• Relativamente aos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento para habitação com renda mensal até ao patamar de renda moderada (2300€), a proposta prevê a aplicação de uma taxa reduzida de tributação autónoma de IRS de 10%; 

• Para os arrendatários e desde que o contrato de arrendamento se situe dentro dos parâmetros de renda moderada, propõe-se um aumento do limite da dedução anual em sede de IRS pelas rendas pagas nos seguintes termos: 

• 2025: € 700;
• 2026: € 900
• 2027: € 1.000. 

b) Venda

Prevê-se uma isenção de IRS sobre as mais-valias prediais decorrentes da venda de imóveis habitacionais, desde que o valor realizado seja reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado a arrendamento habitacional com renda considerada moderada, sujeito ainda à verificação das seguintes condições: 

• O reinvestimento deve ocorrer num período compreendido entre 24 meses anteriores e 36 meses posteriores à data da realização da venda;

Sempre se diga que esta condição já exista no atual regime do reinvestimento previsto no Código do IRS. 

• O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

• Não haverá lugar à isenção caso o imóvel adquirido não seja arrendado nos seis meses seguintes, não permaneça arrendado durante, pelo menos, 36 meses (seguros ou interpolados) nos primeiros cinco anos, ou caso seja alienado, onerosa ou gratuitamente, no prazo de 5 anos contados do reinvestimento ou, se posterior, da data de realização da mais-valia.

IVA 

É aditada, à Lista I anexa ao Código do IVA, uma nova verba que prevê a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% (ao invés da taxa de 23%) às empreitadas de construção ou reabilitação de: 

• Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda € 2.300. 

• Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento. 

Poderão beneficiar deste regime, especificamente, as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional, que cumpram os seguintes requisitos: 

• No caso de venda para habitação própria permanente do adquirente:
  • Tenha sido pago IMT aquando da respetiva aquisição;
  • A habitação seja alienada num prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização; 

• No caso de arrendamento:
  • O arrendamento se encontre isento de IVA;
  • O contrato de arrendamento seja devidamente comunicado à Autoridade Tributária;
  • O primeiro contrato de arrendamento entre em vigor no prazo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização;
  • O imóvel permaneça arrendado por, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados nos primeiros cinco anos. 

Já na situação de construção que se destine à habitação própria permanente do adquirente (isto é, sem venda ou arrendamento posterior), prevê-se um regime de restituição parcial do IVA suportado. O pedido de restituição (que abrange o montante correspondente à diferença entre o IVA cobrado à taxa de 23% e a taxa reduzida de 6%) deve ser submetido, à Autoridade Tributária, no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização e esta deverá proceder à devolução do imposto no prazo de 150 dias, após a receção do pedido devidamente instruído. 

Em termos temporais, a aplicação da taxa reduzida de 6% nas empreitadas encontra-se circunscrita a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cuja exigibilidade do IVA decorra entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032. 

IMT 

Para aquisições de prédio urbano ou fração autónoma do mesmo, destinado a habitação, por não residentes (i.e., por pessoas que não tenham residência fiscal em Portugal), propõe-se a imposição de uma taxa única de IMT de 7,5%, sem direito a quaisquer isenções ou reduções, salvo se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se o imóvel for destinado a arrendamento habitacional, no prazo de seis meses a contar da data de aquisição, com renda moderada e arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos. 

Note-se que esta isenção operará via reembolso, ou seja, os adquirentes dos imóveis terão de pagar o IMT aquando da respetiva compra e solicitar a posteriori o reembolso do montante correspondente à diferença entre o imposto pago e o montante que resultaria da aplicação das taxas gerais de IMT aplicáveis à aquisição de imóveis para habitação própria e permanente, por residentes fiscais em Portugal à data da respetiva compra.

Por outro lado, prevê-se a isenção de IMT na primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, tratando-se de uma habitação de custos controlados cuja valor não exceda € 324.058,00.

Teresa Pala Schwalbach | tps@servulo.com

Carolina Lamy | cls@servulo.com

 

No próximo update da equipa de Fiscal, analisaremos as alterações ao regime dos Organismos de Investimento Alternativo de Arrendamento. A equipa de continuará a acompanhar também as alterações introduzidas pela Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª ao regime jurídico da urbanização e edificação, bem como ao regime da reabilitação urbana, com impacto direto na prática do urbanismo e na gestão urbanística em Portugal.