Heranças indivisas: a reforma que pretende desbloquear património

SÉRVULO NA IMPRENSA 05 Jun 2026 in Jornal de Negócios

Sofia Thibaut Trocado, Sócia de Imobiliário, e Lénia Carolina de Sousa, Associada de Fiscal, analisam a Proposta de Lei que pretende alterar de forma profunda o regime das heranças indivisas.

Em artigo de opinião, publicado no jornal de Negócios, as advogadas que “a razão de ser da iniciativa é simples: evitar que a falta de acordo entre sucessores mantenha imóveis em situação de bloqueio e inalienabilidade durante anos, muitas vezes sem utilização económica, sem manutenção adequada e fora do mercado imobiliário. Passará a admitir-se que um único herdeiro possa desencadear a venda de um imóvel indiviso, desde que tenham decorrido dois anos após a abertura da sucessão, sem prejuízo dos direitos de participação e preferência dos restantes herdeiros e de outros titulares de direitos, como credores com direitos reais de garantia.

A proposta insere-se num pacote mais amplo de medidas tendentes a solucionar a escassez da oferta habitacional e procura responder a um problema estrutural: reduzir a inércia patrimonial e libertar ativos para venda, arrendamento ou reabilitação. Além disso, a simplificação das partilhas pode reduzir litígios familiares, encurtar prazos e diminuir custos associados a processos judiciais prolongados. Ao mesmo tempo, a proposta procura prevenir a degradação de imóveis que, pela dificuldade em obter unanimidade, acabam por perder valor ao longo do tempo. Mas, a reforma não é isenta de complexidades. A possibilidade de um herdeiro avançar sozinho com a venda de um bem indiviso pode gerar perceções de desequilíbrio entre titulares com interesses potencialmente divergentes, sobretudo caso existam expectativas distintas quanto ao preço, ao momento da venda ou à manutenção do imóvel na família.

Será necessário clarificar o papel do tribunal, os critérios de seleção da modalidade de alienação, a intervenção de peritos avaliadores e o grau de proteção dos herdeiros mais vulneráveis, a determinação da avaliação inicial do imóvel, os mecanismos específicos para imóveis arrendados, devolutos ou com ónus. Fica igualmente por densificar a relação entre este mecanismo e o processo de inventário, sobretudo quando a partilha já esteja em curso ou quando existam diversos imóveis com perfis e níveis de liquidez muito distintos. Acresce a necessidade de garantir que o novo regime não cria incentivos perversos para vendas precipitadas, nem favorece negociações assimétricas entre herdeiros com maior capacidade financeira e aqueles que pretendam preservar o bem imóvel.

Importará, ainda, aferir como a proposta se coadunará com as regras atualmente em vigor, em matéria fiscal, no que respeita às mais-valias apuradas por referência a bens imóveis detidos por heranças indivisas. À margem deste regime especial, a pouca densidade e clareza das normas fiscais em vigor em sede de IRS, quanto à alienação de património imobiliário detido por heranças indivisas, tem vindo a traduzir-se numa forte incerteza jurídica e elevada litigância juntos dos tribunais fiscais. Apesar de ser entendimento pacífico a sujeição a tributação, em sede de IRS, das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis quando diretamente levada a cabo pela herança, caso em que cada um dos herdeiros é responsável por declarar e dar à tributação a mais-valia correspondente à sua quota-parte, o mesmo não se dirá quando a transmissão dos imóveis opere por via da alienação, pelos herdeiros, dos respetivos quinhões hereditários.

Enquanto a AT adota a posição de que a alienação de quinhão hereditário é suscetível de originar tributação a título de mais-valias, em sede de IRS, a grande maioria da doutrina e jurisprudência tem vindo a contestar tal entendimento. Importa destacar o recente Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025, de 4 de junho, que uniformiza a jurisprudência em sentido contrário, concluindo que mesmo que a herança seja apenas constituída por bens imóveis, não pode a mesma considerar-se uma “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”, pelo que não estão sujeitos a IRS os eventuais ganhos resultantes dessa alienação. Em bom rigor, até ao momento da partilha, os herdeiros são titulares de um mero direito abstrato à herança, e não de um direito individual sobre cada um dos bens que a integram. Neste contexto, cumprirá clarificar qual será o enquadramento fiscal aplicável à modalidade de alienação de bem indiviso promovida por um único herdeiro, e quais as obrigações declarativas a cumprir neste âmbito – seguirão o regime geral, e nesse caso ficará excluída, na venda judicial, a possibilidade de alienação do quinhão hereditário como um todo?

Deverá igualmente ser densificado o papel de quem, na prática, assume a representação fiscal da herança, em cada caso – e.g. cabeça de casal, testamenteiro com poderes de partilha –, bem como o modo como tal se reflete nas obrigações declarativas associadas, em sede de IRS. Por sua vez, na modalidade de sub-rogação do preço no lugar dos bens vendidos, deverá a mais-valia continuar a ter-se por realizada no momento da alienação, mesmo que aos herdeiros não seja conferida a efetiva disponibilidade, numa perspetiva individualizada, dos fundos associados? Recorde-se, a este nível, que o IRS é um imposto indissociável do princípio da capacidade contributiva, cujo cumprimento poderá ficar aqui em causa. Afigura-se, assim, fundamental tal clarificação, bem como, sendo esse o caso, se explicitar que a futura partilha não se traduz em qualquer novo facto tributável