Atenção, o seu browser está desactualizado.
Para ter uma boa experiência de navegação recomendamos que utilize uma versão actualizada do Chrome, Firefox, Safari, Opera ou Internet Explorer.

Alterações ao Regime do Direito de Preferência dos Arrendatários | Lei nº 64/2018, de 29 de outubro de 2018

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 31 Out 2018

Entrou dia 30 de outubro de 2018 em vigor, a alteração ao artigo 1091º do Código Civil, que regula o direito de preferência dos arrendatários na aquisição dos locais por estes arrendados. Como principais alterações, registam-se o encurtamento do prazo de duração mínima dos arrendamentos a cujos arrendatários é concedido o direito de preferência na aquisição por compra ou dação em pagamento, de 3 para 2 anos, o que vem alargar de forma substancial o número de arrendatários abrangidos pelo direito legal de preferência, e conferir aos contratos de duração menor uma possibilidade de estabilidade acrescida e uma maior segurança jurídica, já que a grande maioria dos contratos de arrendamento são celebrados, hoje em dia, com uma duração entre 1 a 2 anos, renováveis por períodos de 1 ano.

Da mesma forma, alarga-se o prazo para o exercício do direito de preferência de 8 para 30 dias, acreditamos que como forma de permitir aos arrendatários a reunião dos necessários fundos (i.e.) aprovação de crédito bancário, para poder concorrer à aquisição. Do lado dos proprietários, esta norma vai implicar uma prorrogação provavelmente indesejada da suspensão do negócio com o potencial comprador, dado que este terá de aguardar o decurso de um mês para saber se dá, ou não, continuidade ao negócio que pretende realizar.

 No que respeita ao processo de notificação para o exercício do direito de preferência para arrendamentos de caráter habitacional, é aqui que encontramos o maior teor inovatório do regime legal, na medida em que ele vai alterar substancialmente as obrigações do proprietário notificante no texto da notificação para a preferência. Assim, na notificação, passam a ter de constar:

(i)   No caso de venda da coisa conjuntamente com outras, o preço do local arrendado e dos demais bens imóveis, de forma discriminada;

(ii)  Quando o obrigado à preferência, ou seja, o transmitente, pretenda que a venda seja feita em conjunto com outras, e determine que a preferência se estenda às demais, apenas podendo o preferente exercer a aquisição na totalidade, deve agora demonstrar a existência de prejuízo apreciável no exercício limitado apenas ao imóvel objeto da preferência, já não bastando a invocação da mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para o prejuízo;

(iii)  No caso de prédios não divididos em propriedade horizontal, ou seja, nos chamados prédios inteiros, com possibilidade de utilização parcial independente, em que não existem frações autónomas, o arrendatário passa a ter direito a preferir na aquisição da parte do prédio que ocupa, sendo-lhe atribuído um direito de utilização exclusiva dessa parte, que não se estende às demais.

(iv) Passa de igual modo a ser permitido aos arrendatários dos ditos prédios não divididos em propriedade horizontal adquirir a totalidade do prédio em compropriedade, na proporção relativa das suas permilagens, ou seja, estendendo a sua propriedade a uma área superior do prédio, se o número de arrendatários for inferior ao número de áreas suscetíveis de utilização independente.

Aponte-se que, no caso do ponto (iii), a solução encontrada pelo legislador é um pouco esdrúxula, dado que, do ponto de vista legal e registral, o preferente passa a ter uma quota indiferenciada no prédio, correspondente à permilagem que ocupa, passando a ser comproprietário juntamente com o novo proprietário (ou com o antigo, caso o mesmo desista do negócio), mas que materialmente se cinge àquela parte exclusiva do prédio onde reside. Neste caso, a lei obriga o obrigado à preferência a informar o preferente dessa mesma permilagem na comunicação para a preferência.

Não obstante uma proteção acrescida dos arrendatários, que não se censura, julgamos que esta alteração de regime travará de forma significativa a fluidez do mercado imobiliário e as transações em curso, dado que causará a perda de interesse nas aquisições de imóveis que não se encontrem devolutos por parte de bastantes investidores, da mesma forma que a maior lentidão processual do processo de preferência poderá produzir efeito semelhante. Resta saber se criará um maior dinamismo e interesse no recurso à exploração de imóveis através do arrendamento de longa duração por parte dos proprietários, um objetivo tão essencial como o da proteção dos arrendatários aqui projetada.

 

Carla Parreira Leandro

cl@servulo.com

 

Expertise Relacionadas
Imobiliário, Turismo e Urbanismo
Advogados Relacionados
Carla Parreira Leandro