As alterações ao RJUE introduzidas pelo decreto-lei n.^º 108/2026: Da reforma do Simplex Urbanístico à procura de maior segurança jurídica

SÉRVULO PUBLICATIONS 06 Aug 2026

 

1. Considerações introdutórias

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede à 21.ª alteração do RJUE e constitui uma revisão crítica das soluções introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024.

Ao contrário da reforma de 2024, orientada essencialmente para a eliminação de atos permissivos e para a redução dos mecanismos de controlo prévio, a reforma de 2026 procura compatibilizar a simplificação procedimental com uma maior segurança jurídica, previsibilidade dos procedimentos e reforço da exequibilidade prática do regime.

O legislador assume expressamente que várias soluções do «Simplex Urbanístico» suscitaram dificuldades de articulação e aplicação pelos municípios, promovendo agora uma revisão do modelo de controlo urbanístico.

 

2. Reconfiguração do sistema de controlo prévio

2.1. Alteração do artigo 4.º do RJUE

Regime anterior (Decreto-Lei n.º 10/2024)

O artigo 4.º distinguia apenas os seguintes procedimentos de controlo prévio: (i) licença e (ii) comunicação prévia.

A utilização dos edifícios subsequente a operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio deixou de depender de autorização de utilização com o Simplex Urbanístico aprovado pelo Decreto-Lei n. 10/2024, de 8 de janeiro.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

O artigo 4.º passa a prever três modalidades: (i) licença, (ii) comunicação prévia e (iii) comunicação prévia com prazo.

A principal novidade consiste, assim, no reaparecimento de um mecanismo intermédio para a utilização dos edifícios.

Enquanto o Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminara praticamente qualquer intervenção municipal prévia à utilização em numerosas situações, o Decreto-Lei n.º 108/2026 reintroduz um controlo administrativo através da comunicação prévia com prazo para determinadas alterações de uso e utilizações não precedidas por operações urbanísticas previamente apreciadas.

2.2. Alargamento da comunicação prévia

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

A comunicação prévia era aplicável a operações realizadas em áreas abrangidas por: (i) plano de pormenor, (ii) loteamento e (iii) unidade de execução.

Todavia, o elenco dos parâmetros urbanísticos exigidos apresentava alguma indeterminação.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

O novo artigo 4.º, n.º 4, densifica significativamente os parâmetros urbanísticos que devem estar previamente definidos para permitir o recurso à comunicação prévia. Passam a exigir-se, entre outros: (i) alinhamentos; (ii) polígono de implantação, (iii) altura das fachadas, (iv) número de pisos, (v) número máximo de fogos, (vi) áreas de construção e respetivos usos, (vii) regras sobre demolição, manutenção e reabilitação.

O legislador procura garantir que o recurso à comunicação prévia apenas ocorre quando a administração já exerceu previamente as opções fundamentais de planeamento urbanístico.

 

3. Reforço da informação prévia - Alteração dos artigos 14.º, 16.º e 17.º

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

A informação prévia favorável podia produzir efeitos relevantes, mas a articulação com a isenção de controlo prévio gerava dúvidas interpretativas.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

O artigo 17.º passa a estabelecer de forma expressa que a informação prévia: (i) vincula as entidades intervenientes, (ii) dispensa novas consultas externas, (iii) pode determinar a isenção de licença e de comunicação prévia quando contenha todos os elementos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º.

A informação prévia transforma-se num verdadeiro instrumento de estabilização antecipada da posição jurídica do interessado (que, na nossa opinião, passa a ser um verdadeiro procedimento de controlo prévio). O diploma assume, claramente, a intenção de valorizar este mecanismo como alternativa ao procedimento de licenciamento.

 

4. Novas regras sobre saneamento e apreciação liminar - alteração do artigo 11.º

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

Na redação anterior do RJUE, o município dispunha de 15 dias para proceder ao saneamento e apreciação liminar dos pedidos sujeitos a licenciamento, podendo determinar o aperfeiçoamento do requerimento, a rejeição liminar ou a extinção do procedimento. Esta fase não assumia a relevância sistemática que hoje lhe é atribuída e não se projetava sobre os pedidos de informação prévia da forma expressamente prevista no regime introduzido pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

Com a reforma de 2026, o saneamento e apreciação liminar passam a constituir uma fase nuclear do procedimento, aplicável também aos pedidos de informação prévia, dispondo a câmara de 20 dias para praticar esses atos e, adicionalmente, para decidir sobre a eventual prorrogação dos prazos de apreciação por especial complexidade da operação urbanística.

Além disso, surge uma nova faculdade: a prorrogação dos prazos de decisão por especial complexidade da operação urbanística.

O Decreto-Lei n.º 10/2024 assentava numa lógica de prazos rígidos, ao passo que o Decreto-Lei n.º 108/2026 admite, agora, alguma flexibilidade procedimental desde que fundamentada.

O artigo 11.º, n.º 2, passa a prever um prazo de 20 dias, durante o qual o presidente da câmara pode:

         (i)  ordenar o aperfeiçoamento do requerimento;

         (ii)  rejeitar liminarmente o pedido;

         (iii)  extinguir o procedimento;

         (iv)  prorrogar os prazos de apreciação por especial complexidade da operação.

Se, dentro destes 20 dias:

         (i)  não houver convite ao aperfeiçoamento;

         (ii) não houver rejeição liminar;

         (iii) não houver despacho de prorrogação;

o pedido considera-se corretamente instruído e o município deixa de poder prolongar os prazos decisórios por esse fundamento.

 

5. Consultas externas

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

As consultas externas eram maioritariamente promovidas pelo município.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

Passa a existir uma distinção fundamental entre:

      (i)  Consultas em razão da localização: continuam a ser promovidas pelo município, através da CCDR; e

      (ii)  Consultas relativas a atividades ou matérias setoriais: passam a ser obrigatoriamente promovidas pelo interessado, antes da apresentação do pedido.

Há uma transferência de encargos procedimentais para os particulares e para os seus técnicos. Esta é uma das alterações mais relevantes da reforma.

De acordo com o artigo 13.º  as entidades consultadas dispõem de 20 dias para emissão do parecer e podem solicitar: (i) elementos complementares, (ii)  de uma única vez, (iii) no prazo de 5 dias.

 interessado dispõe então de 10 dias para a entrega desses elementos.

Relativamente à CCDR e consultas por localização, de acordo com o artigo 13.º-A, esta deve ser consultada até ao final do saneamento liminar.

Deve realizar-se reunião de concertação quando existam posições divergentes:

       (i)  reunião em 10 dias;

      (ii)  decisão final em 5 dias após a reunião.

 

6. Novo regime dos prazos e do deferimento tácito - artigos 16.º, 20.º e 23.º

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

O Decreto-Lei 10/2024 introduziu prazos globais fortemente dependentes da área bruta de construção e da complexidade presumida da operação.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

Uma das alterações mais significativas introduzidas consiste na substituição do modelo de prazos globais por um sistema assente em prazos intercalares, mais curtos e articulados com cada fase procedimental, mantendo-se como regra o deferimento tácito em caso de incumprimento. A filosofia da reforma é clara: abandonar os prazos associados à área bruta de construção e centrar a tramitação na efetiva complexidade urbanística da operação.

O novo diploma retoma os prazos intercalares autónomos:

(i) Informação prévia:

1. Quando o pedido é apresentado ao abrigo do artigo 14.º, n.º 1: 15 dias após o termo da fase de saneamento e apreciação liminar;
2. Informação prévia qualificada relativa a operações de loteamento: 45 dias;
3. Restantes operações urbanísticas: 30 dias.

(ii) Projeto de arquitetura: a apreciação do projeto de arquitetura passa a ter um prazo uniforme de 30 dias.

O prazo conta-se a partir (i) do termo da fase de saneamento, (ii) da receção de elementos em audiência prévia, (iii) ou (iv) da receção do último parecer externo necessário.

(iii) Decisão final de licenciamento: o legislador abandona os prazos associados à área de construção e estabelece prazos por tipo de operação:

1. 20 dias para obras de edificação;
2. 30 dias para urbanização;
3. 45 dias para loteamentos.

Todos os prazos, quando não cumprido, conduzem ao deferimento tácito da pretensão. A novidade mais importante encontra-se no artigo 16.º, n.º 6: decorrido o prazo legal sem decisão, considera-se tacitamente deferido o pedido de informação prévia.  Antes desta alteração o regime era bastante menos claro quanto à formação do deferimento tácito neste procedimento.

 

7. Regime da comunicação prévia - alteração dos artigos 34.º e 35.º

O diploma assume, expressamente, que a comunicação prévia permite ao interessado proceder à realização da operação após o pagamento das taxas e à comunicação do início dos trabalhos, sem necessidade de qualquer ato permissivo.

Ao mesmo tempo: (i) reforça-se o controlo sucessivo, (ii)  prevê-se a declaração de ineptidão da comunicação e (iii), estabelece-se prazo de um ano para controlo sucessivo pelo município.

 

8. Regresso do conceito de título urbanístico - alteração do artigo 4.º-A

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

Com a eliminação dos alvarás, o Decreto-Lei n.º 10/2024 esqueceu a relevância substancial dos títulos urbanísticos tradicionais.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

O artigo 4.º-A passa a prever expressamente: (i) títulos de licença (ii) títulos de comunicação prévia, (iii) títulos de comunicação prévia com prazo e (iii) títulos de informação prévia favorável.

O legislador justifica a alteração pela necessidade de maior segurança jurídica no comércio jurídico imobiliário.

Assim, os títulos urbanísticos passam a ser os seguintes:

a)       Título de licença:

        (i)  comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos;

        (ii)  último requerimento apresentado pelo interessado contendo a síntese da operação urbanística;

        (iii)  notificação do deferimento expresso ou comprovativo da submissão do pedido, em caso de deferimento tácito.

b)       Título da comunicação prévia:

        (i) comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos;

        (ii)   modelo de comunicação prévia devidamente preenchido;

        (iii) comprovativo da respetiva submissão.

c)       Título da comunicação prévia com prazo:

         (i)  comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos;

         (ii)  modelo de comunicação prévia com prazo devidamente preenchido;

         (iii)  comprovativo da submissão;

         (iv)  quando aplicável, declaração de conformidade emitida na sequência da apreciação municipal.

d)       Título da informação prévia favorável:

          (i) comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos;

          (ii) requerimento de informação prévia contendo a síntese da operação urbanística;

          (iii) notificação da decisão favorável expressa ou comprovativo da submissão do pedido, quando ocorra deferimento tácito.

e) Título de utilização

O título de utilização deixa de assentar numa autorização de utilização emitida pelo município. Nos termos do novo regime, a utilização dos edifícios ou frações é titulada através dos mecanismos previstos nos artigos 62.º-A e 62.º-B, consoante se trate de comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo.

Com esta reforma, o legislador pretende assegurar que todas as operações urbanísticas dispõem de um documento identificável e juridicamente seguro, apto a demonstrar perante terceiros: (i) a legitimidade da operação urbanística, (ii) a existência de um ato permissivo expresso ou tácito, (iii)  o cumprimento das formalidades legalmente exigidas e (iv) a situação urbanística do imóvel em negócios jurídicos, operações de financiamento e atos de registo predial.

Faz-se notar que o deferimento tácito deixa de assentar apenas no silêncio da Administração e passa a dispor de um verdadeiro título urbanístico documental, reforçando a segurança jurídica dos particulares e do mercado imobiliário.

 

9. Alterações ao regime das obras isentas - alteração dos artigos 6.º e 6.º-A

A principais novidades são a isenção de:

          (i) obras de reconstrução;

          (ii) determinadas intervenções interiores com reforço estrutural devidamente certificado;

          (iii) obras em imóveis protegidos desde que previamente acompanhadas de parecer favorável da entidade patrimonial competente;

          (iv) substituição de caixilharias para melhoria energética em zonas de proteção patrimonial.

O Decreto-Lei n.º 10/2024 isentava algumas reconstruções, mas mantinha incertezas interpretativas que são agora resolvidas através da redefinição do conceito de «obra de reconstrução», no artigo 2.º, que é uma das alterações conceitualmente mais importantes introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.

Na redação resultante do Decreto-Lei n.º 10/2024, consideravam-se obras de reconstrução: "as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas". Esta definição era relativamente aberta e suscitava dúvidas práticas, nomeadamente sobre o grau de alteração admissível, a possibilidade de aumento de volume, a alteração da cobertura, a reformulação das fachadas e o enquadramento de obras que, embora designadas como reconstrução, se aproximavam materialmente de obras de ampliação.

O artigo 2.º, alínea c), passa agora a definir obra de reconstrução como: "as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, de acordo com o seu último antecedente válido, das quais resulte a reconstituição da composição formal de todas as fachadas no que diz respeito às suas dimensões e às relações entre vãos, à manutenção dos corpos balançados e recuados, e da cobertura [...]".

Além disso, apenas são admitidas: (i) alterações dos materiais estruturais, (ii) correções construtivas estritamente necessárias e (iii) intervenções destinadas a melhorar a segurança e a salubridade do edifício.

A principal inovação consiste na ligação da reconstrução ao conceito de «último antecedente válido» que consiste na última operação urbanística válida e eficaz ou a operação urbanística que, à data da sua execução, não carecia de título. Na prática, a reconstrução passa a ter por referência a última configuração legal do edifício e não necessariamente a configuração física existente no momento da intervenção.

O próprio preâmbulo do diploma esclarece a intenção do legislador: uma obra de reconstrução que comporte um aumento de área ou volume deixa de poder ser qualificada como reconstrução e deve ser tratada como obra de ampliação. Isto significa que, se após a demolição se aumentar a área de implantação, a área de construção, o volume, ou a altura da fachada a intervenção já não caberá na definição de reconstrução, devendo ser qualificada como obra de ampliação e sujeita ao respetivo regime jurídico.

 

10. Cedências para habitação pública e habitação acessível - alteração dos artigos 43.º e 44.º

Esta é uma das alterações mais relevantes para a promoção habitacional.

O diploma: (i) reforça as cedências destinadas a habitação pública, (ii) introduz referência expressa à habitação de custos controlados, (iii) inclui a habitação para arrendamento acessível e (iv) permite que parte dessas obrigações seja cumprida pelo próprio promotor privado.

 

11. Utilização dos edifícios

Regime anterior ((Decreto-Lei n.º 10/2024)

No regime resultante do DL n.º 10/2024, a utilização dos edifícios na sequência de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio deixou, em regra, de depender de autorização de utilização, bastando a conclusão das obras e a observância das formalidades legais.

Regime atual (Decreto-Lei n.º 108/2026)

O DL n.º 108/2026 mantém essa filosofia, mas passa a exigir uma comunicação prévia de utilização sempre que a utilização ou alteração de uso seja precedida de: (i) licença, (iii) comunicação prévia ou (iii) operação isenta de controlo prévio por ter sido antecedida de informação prévia favorável completa (artigo 6.º, n.º 1, alínea h)).

O Decreto-Lei reformula profundamente o regime da utilização dos edifícios, procurando conciliar a eliminação da antiga autorização de utilização com a necessidade de assegurar um controlo municipal mínimo sobre a conformidade das construções concluídas.

A reforma cria um regime dual:

1)        Comunicações prévias de utilização - artigo 62.º-A: nas situações precedidas de: (i) licença, (ii), comunicação prévia e (iii) informação prévia qualificada, a utilização fica sujeita a mera comunicação.

2)       Comunicação prévia com prazo -artigo 4.º, n.º 5: quando a utilização não tenha sido precedida por aqueles procedimentos aplica-se comunicação prévia com prazo e admite-se vistoria municipal.

A comunicação do artigo 62.º-A deve ser instruída, designadamente, com:

                (i) os elementos previstos na portaria instrutória;

                (ii) termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização que ateste a conformidade da obra com o projeto aprovado, comunicado ou objeto de informação prévia favorável.

A utilização deixa de depender de um ato permissivo municipal, mas passa a existir uma formalidade obrigatória que permite ao município exercer fiscalização sucessiva.

A comunicação prévia com prazo do artigo 62.º-B é uma das novidades centrais da reforma.  Sempre que a utilização ou alteração de uso (i) não seja precedida por licença, (ii) não seja precedida por comunicação prévia ou (iii) não resulte de uma informação prévia favorável completa, o interessado fica sujeito a uma comunicação prévia com prazo.

Este mecanismo permite à Câmara: (i) analisar a situação, (ii) realizar vistoria e (iii) verificar as condições de segurança, salubridade e conformidade legal.

A comunicação apenas produz plenamente os seus efeitos após o decurso do prazo legal ou após a emissão da declaração de conformidade municipal.

O regime de 2024 tendia para a eliminação quase total da intervenção municipal na fase de utilização; o diploma de 2026 recupera uma forma mitigada de controlo administrativo.

Os artigos 63.º a 65.º passam a disciplinar (i) a instrução da comunicação prévia com prazo, (ii) os respetivos efeitos e (iii) a realização de vistoria municipal quando necessária.

O objetivo é assegurar que os casos mais sensíveis continuam sujeitos à verificação das condições efetivas de utilização antes da ocupação do imóvel.

 

12. Deferimento tácito e pagamento de taxas

O novo regime estabelece, igualmente, mecanismos destinados a impedir que a falta de liquidação municipal das taxas inviabilize a eficácia do deferimento tácito. Nesse sentido, o diploma alarga o recurso à autoliquidação das taxas urbanísticas, permitindo ao interessado promover diretamente o respetivo pagamento sempre que tal seja admissível nos termos legais e regulamentares aplicáveis.

 

13. Validade, nulidade, caducidade e revogação dos títulos urbanísticos (artigos 67.º a 73.º)

Um dos grandes objetivos assumidos pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 é o de reforçar a segurança jurídica dos títulos urbanísticos.

O preâmbulo refere expressamente a necessidade de assegurar: (i) títulos juridicamente seguros, (ii) previsibilidade para investidores e (iii) a proteção da confiança dos particulares.

Esta orientação reflete-se no regime das invalidades, restringindo as hipóteses de afetação posterior dos títulos emitidos.

No artigo 69.º, é reduzido, significativamente, o período durante o qual pode ser promovida a declaração de nulidade dos atos de controlo prévio urbanístico. Assim, o município passa a dispor de apenas um ano para declarar a nulidade dos atos administrativos constitutivos de direitos, prazo que anteriormente era de dez anos. Paralelamente, o prazo de que o Ministério Público e os particulares dispõem para intentar ação administrativa com fundamento em nulidade é reduzido para cinco anos.

A alteração representa uma clara opção legislativa pelo reforço da estabilidade e da segurança jurídica dos títulos urbanísticos, limitando o período de incerteza durante o qual licenças, deferimentos tácitos, comunicações prévias e demais títulos podem ser postos em causa. Procura-se, desta forma, assegurar maior previsibilidade para proprietários, promotores, financiadores e adquirentes de imóveis, reduzindo o risco de invalidação de operações urbanísticas passados largos anos após a sua concretização.

Contudo, esta opção reforça, simultaneamente, a necessidade de uma fiscalização urbanística efetiva numa fase próxima da emissão do título, deslocando o foco da tutela da legalidade para mecanismos de controlo mais céleres e para a atuação tempestiva da Administração. A reforma traduz, assim, uma ponderação entre a necessidade de assegurar a conformidade urbanística das operações e a proteção da confiança dos particulares que atuam com base em títulos emitidos ou formados ao abrigo do RJUA, aumentando a estabilidade dos projetos imobiliários. Esta é uma medida especialmente relevante para promotores, financiadores, fundos imobiliários e adquirentes de imóveis.

Também o artigo 71.º, sobre “caducidade” é objeto de revisão: o regime da caducidade passa a assumir relevância acrescida porque os títulos urbanísticos deixaram de assentar exclusivamente na emissão de licenças formais.

A caducidade continua a funcionar como mecanismo de extinção dos direitos urbanísticos quando:

                     (i)  as obras não se iniciem;

                    (ii)  os prazos de execução sejam ultrapassados;

                    (iii) as formalidades legalmente exigidas não sejam cumpridas.

A renovação da licença (artigo 72.º) continua a permitir o aproveitamento de atos anteriormente praticados. A revogação permanece possível nas situações previstas na lei, mas enquadrada por critérios mais exigentes de proporcionalidade e segurança jurídica.

 

14. Contraordenações e tutela da legalidade urbanística (artigos 98.º a 109.º)

Este é, provavelmente, o domínio onde o diploma  mais claramente procura o  equilíbrio entre a redução do controlo prévio e o reforço da fiscalização posterior.

O artigo 98.º prevê novas contraordenações urbanísticas:

a)       Operação urbanística sem título válido: é reposta, ainda que reformulada, a antiga infração relativa à realização de operações urbanísticas não tituladas.

b)       Falta de comunicação do início dos trabalhos: com a crescente relevância das operações isentas e da comunicação prévia, a informação prevista no artigo 80.º-A passa a assumir natureza essencial e a sua omissão constitui infração contraordenacional.

c)       Comunicação prévia incompleta: passa a ser sancionada a apresentação de comunicação prévia sem: (i) os projetos exigidos, (ii) os elementos instrutórios obrigatórios, (iii) os comprovativos de pagamento legalmente devidos.

O embargo continua a ser a principal medida cautelar de tutela da legalidade urbanística. Pode ser utilizado quando:

                (i) a obra é ilegal;

               (ii) a obra diverge do projeto apresentado;

              (iii) a operação urbanística não dispõe de título válido.

Num modelo em que aumenta o peso da comunicação prévia, o embargo assume uma relevância reforçada como instrumento corretivo posterior.

O diploma reforça, ainda, o recurso à legalização das operações urbanísticas. A legalização passa a assumir, claramente, a natureza de procedimento autónomo para situações em que:

                (i) a obra já se encontra executada;

               (ii)  ocorreram alterações não previamente tituladas;

               (iii)  é necessária a reposição da conformidade urbanística.

Aliás, o próprio preâmbulo clarifica que alterações posteriores à execução da obra devem ser enquadradas através de procedimento de legalização previsto em regulamento municipal.

 

15. Aplicação das alterações no tempo

A aplicação no tempo do Decreto-Lei n.º 108/2026 é uma das questões mais importantes na prática, sobretudo para processos pendentes à data da sua entrada em vigor.

(i)  Regra geral: aplicação imediata aos procedimentos pendentes

O artigo 12.º do diploma estabelece como regra geral:

a)       aplicação aos procedimentos que se iniciem após a data da sua entrada em vigor

b)       aplicação aos procedimentos que, tendo sido iniciados em data anterior, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar, sendo que neste caso os interessados podem praticar os atos indispensáveis à adaptação da iniciativa procedimental ao diploma.

A intenção do legislador foi precisamente permitir que os benefícios da simplificação procedimental e dos novos prazos se projetassem sobre os processos em curso, evitando a coexistência prolongada de dois regimes paralelos.

 

(ii) Regra especial: nulidades e caducidade

Nos termos do n.º 3 do artigo 12.º do diploma “[a]s disposições relativas aos prazos de declaração ou invocação da nulidade e aos prazos de caducidade aplicam-se às situações jurídicas já constituídas, salvo se, segundo a lei antiga, o prazo se completar em menos tempo.”. Nesse caso “[o]s prazos contam-se da data de entrada em vigor do presente decreto-lei.”

Esta regra não pode deixar de ser interpretada em conjugação com o artigo 297.º do Código Civil que estipula, em síntese:

1. Se a lei nova fixa um prazo mais curto do que o anterior: aplica?se também aos prazos que já estavam a correr; mas o prazo passa a contar desde a entrada em vigor da lei nova, salvo se, pela lei antiga, faltasse menos tempo para o prazo acabar; nesse caso, mantém?se a lei antiga (porque termina primeiro).
2. Se a lei nova fixa um prazo mais longo, mantém?se, em regra, o prazo mais curto da lei antiga para as situações já em curso (não se “piora” o cenário de quem já tinha começado a contar prazo).

Enquanto o artigo 12.º do Código Civil estabelece a regra geral (factos novos vs relações jurídicas em curso), o artigo 297.º é uma norma especial para a sucessão de leis quanto a prazos (prescrição, caducidade, etc.), sendo este que se aplica especificamente à questão de encurtar ou alongar prazos que já estão a decorrer.

 

(iii) Regra especial: contraordenações

Em matéria sancionatória aplica-se o princípio geral do direito contraordenacional: as infrações são apreciadas segundo a lei vigente à data da prática dos factos.

Para contraordenações, além do Código Civil, entram em consideração o princípio constitucional da irretroatividade da lei penal e da lei sancionatória em geral (artigo 29.º da Constituição). Por outro lado, o Regime Geral das Contraordenações, seguindo lógica próxima do direito penal, prevê em regra (i) a irretroatividade das normas que criam ou agravam ilícitos contraordenacionais ou sanções e (ii) a aplicação da lei mais favorável ao arguido (princípio da lex mitior), podendo a lei nova retroagir se for mais favorável.

A articulação com o artigo 12.º Decreto-Lei n.º 108/2026 faz?se como se segue: as normas sancionatórias (penais e contraordenacionais) têm um regime reforçado não retroagem quando criam ilícitos ou agravam a sanção, e podem retroagir quando forem mais favoráveis ao agente (redução de coimas, descriminalização/descriminalização contraordenacional, alargamento de causas de não punibilidade, etc.).

 

16. Conclusões

Podemos pois concluir que:

1)        O Decreto-Lei n.º 108/2026 não representa uma rutura com o Simplex Urbanístico de 2024, mas sim uma sua correção;

2)       Mantém-se a aposta na simplificação administrativa, na comunicação prévia e na responsabilização dos técnicos, mas são introduzidos mecanismos destinados a recuperar segurança jurídica, previsibilidade procedimental e capacidade efetiva de controlo municipal;

3)       Prossegue-se o caminho iniciado com o Simplex: menos controlo prévio, através da expansão da comunicação prévia e da valorização da informação prévia;

4)       Confere-se mais segurança jurídica aos títulos, reduzindo-se a incerteza associada à sua invalidade e impugnação;

5)       Reforçam-se os mecanismos contraordenacionais e de tutela da legalidade urbanística;

6)       Aposta-se na maior responsabilização dos técnicos e promotores, que passam a assumir uma parte substancial do controlo de conformidade que anteriormente era exercido pela Administração.

7)       Em termos contenciosos, estas alterações tenderão a deslocar o foco dos litígios dos atos de licenciamento para questões relacionadas com a formação do deferimento tácito, a validade dos termos de responsabilidade, a ineptidão das comunicações prévias e a legalidade das medidas de fiscalização e reposição da legalidade urbanística.

 

 Filipa Névoa| fne@servulo.com