Revisão do RJUE deu entrada na AR
SÉRVULO PUBLICATIONS 02 Dec 2025
Deu entrada na Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª, correspondente ao projeto de autorização legislativa para o Governo alterar:
a) O regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual;
b) O regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual.
A proposta de lei em discussão incide sobre vários aspetos relevantes para a prática do urbanismo e gestão urbanística, dos quais é possível exemplificar os seguintes:
- Novos conceitos de operações urbanísticas;
- Procedimentos de controlo prévio / isenções;
- Pedido de informação prévia;
- Novos prazos procedimentais e prorrogações;
- Deferimento(s) tácito(s);
- Conferência procedimental na gestão urbanística;
- Cedências para habitação acessível (pública, custos controlados, arrendamento acessível);
- Nulidades urbanísticas e a responsabilidade dos agentes urbanísticos;
- Títulos urbanísticos;
- Utilização de edifícios e suas frações;
- Arbitragem no urbanismo;
- Contra-ordenações urbanísticas;
- Relação do controlo prévio das operações urbanísticas com a avaliação de impacte ambiental.
Em concreto, pretende-se que a autorização legislativa referente ao RJUE seja concedida com o seguinte sentido e extensão:
a) Assegurar a autonomia regulamentar dos municípios, em especial no que se refere à definição das condições a observar na execução de operações urbanísticas;
b) Estabelecer a definição dos parâmetros a constar dos planos de pormenor e das unidades execução que determinam a sujeição das operações urbanísticas a licenciamento ou comunicação prévia, eliminando-se o critério da respetiva data de publicação;
c) Clarificar que as parcelas a ceder para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, quando aplicável, são afetas ao domínio privado municipal;
d) Determinar que a área dos lotes ou parcelas afetas a construção de habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível de natureza privada são contabilizadas para efeito do cumprimento dos parâmetros relativos a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, não dando lugar a cedência ou compensação para esse fim;
e) Prever que, sem prejuízo do disposto em legislação especial, pode ser exigido acompanhamento policial para a realização de operações urbanísticas quando tal seja considerado indispensável para a gestão do tráfego ou para a segurança de pessoas e bens, em situações de corte da via pública;
f) Corrigir as omissões constantes do regime contraordenacional, designadamente prevendo como contraordenações a realização de operação urbanística que não se encontre devidamente titulada, a execução de obra sem a informação de início dos trabalhos ou sem os elementos que devem ser juntos à informação de início dos trabalhos, a submissão de comunicação prévia ou da comunicação prévia com prazo sem os elementos instrutórios necessários à sua apreciação e o não envio do comprovativo do pagamento das taxas;
g) Revogar o agravamento das coimas previsto no n.º 8 do artigo 98.º do RJUE, aplicável às contraordenações praticadas no âmbito de operações urbanísticas que tenham sido objeto de comunicação prévia;
h) Reduzir o prazo de caducidade para o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios entregues com a comunicação prévia para prazo não inferior a um ano;
i) Prever que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assumindo-se assim a aquisição consciente e informada;
j) Prever que a consulta a entidades externas que devam emitir parecer, autorização ou aprovação no âmbito de procedimentos urbanísticos seja realizada através de conferência procedimental e definir os termos da sua realização;
k) Prever que os municípios devem assegurar a interoperabilidade das suas plataformas com outras plataformas de licenciamento do Estado;
l) Alargar o direito à outorga de compromisso arbitral a litígios relativos ao controlo de operações urbanísticas, taxas e compensações urbanísticas;
m) Unificar o regime das invalidades urbanísticas a um regime de mera anulabilidade (com prazo alargado) ou nulidade atípica (com prazo reduzido), bem como de revogação, prevendo que o ato se torna inimpugnável, por qualquer interessado, e irrevogável, com as devidas exceções;
n) Eliminar o efeito de embargo imediato da ação pública administrativa de impugnação de atos de gestão urbanística;
o) Determinar a admissibilidade geral de realização de receções provisórias parciais, mesmo quando as obras de urbanização não hajam sido licenciadas por fases.
Pretende-se ainda clarificar que são devidas compensações ao município pela não cedência de áreas para a implantação de habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível.
A EQUIPA SÉRVULO encontra-se a analisar a proposta de lei e irá publicar em breve vários updates com uma apreciação do respetivo conteúdo e consequências, independentemente do resultado do debate parlamentar, que iremos acompanhar de perto.
A SÉRVULO conta com uma equipa de especialistas com vasta experiência em matéria de imobiliário e urbanismo e contribuirá para o debate que se avizinha.
A EQUIPA SÉRVULO
